07/02/2011 - Crise du logement - Christophe Robert

Exposé

Les objectifs de la fondation AP sont :

  • Comprendre les mécanismes qui produisent l’exclusion et de les faire connaître par le rapport annuel (plus de 2000p à la présentation du rapport)
  • Rendre visibles des phénomènes peu visibles grâce à beaucoup de témoignages de mal logés
  • Observer les choix des politiques nationales et locales pour voir s’ils profitent à tout le monde et en priorité à ceux qui en ont le plus besoin


Il manque aujourd’hui et depuis longtemps (25 ans) environ 800000 logements en France alors que 330000 logements sont nécessaires pour répondre aux besoins nouveaux. 3,6 M personnes sont mal logées (logement insalibre, surpeuplement chronique…). Au delà, 6 M personnes sont fragilisées par la crise et peuvent basculer dans le mal logement.
Ce travail a été fait sur la base de statistiques antérieures à la crise de 2008 actualisées tant bien que mal. La crise a dégradé la situation. Il n’est pas possible de suivre exactement la situation en temps réel, mais tous les indicateurs (impayés, expulsions, demandes d’aide…) sont au rouge.
Le problème est d’autant plus énorme que la réponse politique est de durcir les conditions d’accès au logement social.
Cette évolution s’inscrit dans le long terme : en 1990, le taux d’effort moyen (part du logement dans le revenu) était de 13%. Il est passé à 25% en 2005. En dix ans les prix à la vente ont été multipliés par deux et les loyers ont grimpés de 50 %…et on annonce encore une flambée en 2011. C’est dire que pour les plus modestes (1000 à 1500 €/mois) le coût du logement atteint de 40 à 50% des ressources avec des compromis sur la taille, l’éloignement mais aussi avec des dérives non visibles (le camping, les caves).
Il y a donc un sérieux problème de maîtrise des prix. Le marché ne s’autorégule pas. Il maintient la pénurie pour garder des prix élevés provoquant l’enrichissement d’une partie de la population.
Le président Sarkozy voulait une France de propriétaires. Or il y en a de moins en moins dans les classes modestes (46 % en 1988, 37 % en 2006). L’endettement des « modestes » est passé de 4 ans en moyenne à 18 ans tandis que le montant des emprunts a aussi augmenté.
D’où un étalement urbain croissant avec sa contrepartie sur les transports. Mais on constate aussi que la propriété ne protège pas du mal logement. Plus de 50% des propriétaires vivent dans des logements pourris.
La politique suivie est très inégalitaire : le logement creuse le fossé entre riches et pauvres. Mais aussi le coût de privilégier l’accès à la propriété impacte les autres politiques du logement : l’aide au logement et les APL (aides personnalisées au logement) ont baissé. Le crédit d’impôt TEPA liés aux intérêts des emprunts a coûté entre 5 et 10 G€ sans donner de grands résultats. La mesure vient d‘ailleurs d’être arrêtée. Pourquoi un résultat si faible : ce crédit n’a pas d’impact lors de la discussion du prêt avec le banquier car le crédit ne vient qu’avec un différé d’un an.
La politique suivie ne sert pas à ceux qui en ont le plus besoin. Il faut combattre l’idée reçue suivant laquelle il n’est pas grave de construire des logements trop chers car l’effet de chaîne fera que tout le monde finira par en bénéficier. C’était vrai pendant les 30 glorieuses où l’on observait effectivement des « parcours résidentiels » mais cela ne marche plus aujourd’hui car la marche entre privé locatif et logement social est trop élevée. Depuis le 1er janvier, le PTZ (prêt à taux zéro) est ouvert à tout le monde y compris aux 20% les plus riches. Sur 130000 logements sociaux, 40000 sont des PLS (non subventionnés par l’État).
Par ailleurs le « plan banlieues » annoncé n’a pas vu le jour. La loi sur la sécurité intérieure pour faciliter les expulsions des logements insalubres sans passer par le juge, a jeté nombre de familles dans le logement « invisible » ou ultra-précaire. Au final, pour faire bouger le problème, il est impérieux que le sujet soit traité comme un problème politique prioritaire de la prochaine élection présidentielle d’autant que le coût sanitaire et social du mal logement (1 M€/jour) est très élevé.

Débat

Q1. On a l’impression que les promoteurs abusent souvent de la loi Scellier pour bâtir n’importe comment. Les propriétaires achètent souvent trop rapidement pour profiter de l’avantage fiscal et en sont finalement pour leurs frais n’arrivant pas à trouver des locataires prêt à payer les loyers qu’on leur avait fait espérer. Les promoteurs, eux, s’en lavent les mains. Les perdants ne sont donc pas toujours ceux qu’on croit. Les avantages fiscaux faussent bien les choses et font souvent augmenter les prix. L’argent public a été gaspillé.
Q2. On assiste à une casse du logement social. Le gouvernement ponctionne les organismes à hauteur de 250 MF. Du coup leur enveloppe « construction » est réduite à trois fois rien. Les 5 % d’autrefois sont réduits à 1%. Comment faire pour intéresser les citoyens aux choix politiqques ?
R. Oui, une partie des investisseurs a été flouée et cela prouve bien que le système n’a pas été pensé en fonction des besoins. La loi Besson était plus équilibrée. L’État se désengage progressivement de sa contribution à la construction de logements sociaux (subvention par logement passée de 700O €/logement de base à 800 € en 2011). Il ponctionne les fonds propres organismes pour financer sa politique ce qui pousse finalement à augmenter les loyers des « modestes » pour reconstituer les fonds propres. L’État les pousse aussi pour la même raison à la vente des appartements (objectif : 40000/an sur un parc de 4 millions)

Q3. Dans ma commune, le maire vend des terrains au prix des domaines à des promoteurs qui les revendent à 7000€/m2. Il n’accepte la construction de logements sociaux que dans le « quartier HLM ». Quant au promoteur, il ne tient pas compte de l’avantage Scellier dans ses prix de ventes. On rencontre moins d’anomalies de ce genre dans les pays du Nord de l’Europe. Pourquoi pas chez nous ?
R. On confie les grandes opérations immobilières à de grandes sociétés immobilières qui ponctionnent les marges sur toute la chaîne. Il n’y a plus guère de professionnels locaux capables de qualité à bon prix et nous n’avons pas assez de contre-pouvoirs élus pour contrôler les exécutifs locaux. Il y a une autre approche de la question foncière en Allemagne. Les prix y sont restés stables. Les observatoires des prix sont efficaces. Le foncier ne doit pas appartenir complètement au propriétaire qui ne sont pas libres de faire les prix qu’ils veulent. En France, il y a un manque de connaissance du foncier et des prix parce qu’on ne veut pas voir. À chaque fois qu’on met en place un système d’aide, on ne sait pas maîtriser l’effet sur les prix.

Q4. Que pensez-vous de la politique du logement social à Paris ? Comment fonctionne l’éligibilité au logement social ? Impact de la concurrence des banques pour l’accès aux ressources du livret A ?
R. Paris est sous le coup de la loi SRU. La ville compte actuellement 17 % de logements sociaux. Elle pratique une politique de rachat et de réhabilitation de logements pour faire des logements sociaux. C’est une politique volontariste qui lui vaut de ne pas payer de pénalités. Mais la ville se fait beaucoup d’argent avec les droits de mutation. Au moment de la fusion des SMIC, on a abaissé de 70 à 60% le seuil de paiement d’un surloyer. À mettre trop en cause le droit au maintien dans les lieux, on peut craindre des dérives mettant en cause le vivre ensemble ou la mixité sociale. Les ressources du livret A ont été ouvertes à toutes les banques, il y a deux ans, sous condition que 70% de la collecte soit réservés au logement social. Mais il y a du grignotage et il faut rester vigilant.

Q5. La crise du logement ne date remonte à 1990. Chirac a maintenu ce qu’avait fait la Gauche. Le modèle « Sarkozy » est de mettre fin au logement social. Face à cela, aux problèmes de mobilisation du foncier et de gouvernance pour forcer les mairies à construire, on a donc un modèle en crise économique et politique. Quel sera le modèle de la Gauche en 2012 ?
R. Il faut davantage dire les choses, davantage débattre du logement, aborder la question de la maîtrise des prix (l’exemple de la comparaison avec l’étranger est frappant), voir tous les acteurs de la filière. Mais nous ne sommes pas pour la municipalisation des sols. Le PS n’est pas en ordre de marche. Il y a un travail intéressant fait au sein du gouvernement.

Q6. L’Aide Personnalisée au Logement (APL) est le meilleur instrument d’une politique de logement équitable. Elle atteint 25000 €/an pour un taux d’effort de 10000 €/an. Mais il y a un flou sur l’égibilité et l’évolution dans le temps. Qu’en pensez-vous ? – Jospin construisait 40000 logements sociaux/an. Le chiffre de 120000 a été indiqué par le gouvernement pour aujourd’hui. Qu’en est-il ? – Logement social et carte électorale ? Limitation des prix, pourquoi ne pas revenir à la loi de 48 ?
R. L’APL concerne aujourd’hui 6,4 M de personnes pour un coût énorme de 15,6 G€/an. Elle est soumise à plafond de ressources et de loyer. Progressivement le seuil d’égibilité a baissé car cela coûtait trop cher. Sinon, il y aurait 800000 bénéficiaires supplémentaires. – 40000/120000. Le ministre a raison et tort : J.L Borloo a bien porté l’effort de construction de 40000 à 80000 logements sociaux dans son plan de cohésion sociale, mais les 40000 restants ne sont pas vraiment du logement social. Les résidences d’hébergement sont intégrées dans les chiffres – Effet de la carte électorale : oui, mais dans les deux sens ! Il y a un verrou à la solidarité à faire sauter. Sur les 120000 logements, 40000 résultent de la loi SRU. – Nous ne sommes pas favorables au blocage total des loyers. Actuellement, au changement de locataire, il y a souvent une révision à la hausse déraisonnable. Mais la progression possible prévue par la loi au renouvellement de bail est justifiée. En conclusion en un mot : il faut construire beaucoup et bien. On construit relativement plus en Bretagne qu’en IDF !

Gérard Piketty

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