Avec Bernard COLOOS, animateur du groupe de réflexion sur le logement à la fondation Terra Nova, chargé du bureau des études économiques à la Direction de l’habitat et de la construction (1990-1994).
Les difficultés d’accès au logement sont un sujet de préoccupation majeur en France comme dans de nombreux pays Européens. Le phénomène est universel dans l’OCDE, alors qu’on pense d’abord à des causes nationales multiples, d’où la portée limitée de la politique du logement. Pour 80% de la population, les habitants résident dans des logements plus grands et de meilleure qualité qu’autrefois. Vouloir faire plus de logements est une priorité (l’objectif de construction est de 400 000 logements en 2026, contre 280 000 logements construits en 2024). Mais en même temps on supprime 120 millions de crédits nécessaires au financement de 203 000 places d’hébergement, ce qui est peu cohérent.
Ainsi, il y a du mal-logement :
- Doublement du nombre de S.D.F., de 143000 en 2012 à 300.000 en 2024.
- Depuis 2016, multiplication par 5 du nombre de personnes en hébergement.
- 590000 personnes sont en hébergement contraint (hors parents) soit plus de 20% par
rapport à 2002. - En HLM, listes d’attente augmentées de 52% depuis 2015, et de 6% sur un an.
- En HLM , on vit beaucoup mieux quand l’ascenseur fonctionne (!).
Recul de la propriété occupante en Europe (baisse de 1,9 % de propriétaires occupants).
En France, depuis 2018, elle baisse de 1,7 % en 2022.
C’est la conséquence d’une augmentation des prix des logements qui est durable et qu’on voit partout ou presque.
Il y a eu : – 35 ans de stabilité des prix (1965-1997) des logements
– 6 ans d’envolée des prix : (1998-2007)
– 18 ans de stabilité des prix : (2008-2025)
Quant aux locataires, les loyers ont été stables de 1965 à 2025.
Mais il y a eu un recul de la propriété occupante. Le renouvellement des générations ne fonctionne pas. Mais la conséquence de l’augmentation des prix de l’immobilier est que l’on constate qu’il faut un apport, des parents généreux et/ou des revenus importants, ce qui se traduit par une augmentation des taux d’effort.
On a une rupture à partir de fin 1990 à 1997, les prix explosent. C’est un phénomène général qui frappe tous les pays européens, dont l’Allemagne. Depuis 2000, on sort du tunnel mais il y a des oscillations dans le prix haut, très haut… Quand on achète 2 fois plus cher, il faut doubler l’apport personnel. Il y a une diminution des taux d’intérêt, on ne peut pas acheter un taux de 12%. La baisse des taux d’intérêt permet de négocier. On observe cela dans tous les pays de l’OCDE.
On voit une évolution de l’offre locative dans le parc français. Il y a un durcissement des conditions. 83% des demandeurs sont inéligibles, donc le marché est plus fluide mais il diminue, il y a érosion du parc, une fiscalité confiscatoire. Depuis 1984, il y a des aides à l’investissement locatif privé. Le parc locatif privé compte plus de 320 000 logements sur 370000 constructions neuves. Il est en diminution car la fiscalité est confiscatoire. On veut orienter l’épargne vers l’investissement productif.
Il y a une crise qui s’aggrave avec une explosion des prix. Sur tous les marchés depuis 2000
les prix des actifs sont en croissance spectaculaire. Cela entraîne 2 effets :
- Peu sur la croissance de la masse monétaire, bas taux. Menaces via des crises de dettes souveraines.
- Progression de la pauvreté et des inégalités de patrimoine. L’indicateur de Gini1 mesure une augmentation très forte de la pauvreté, de 0,27 à 0,30 pour ceux qui possèdent moins que le revenu médian.
Dans les années 70, les pauvres étaient les vieux. Aujourd’hui ce sont : les jeunes, les familles monoparentales, les immigrés. Dans les commissions d’attribution, nous payons 40 ans de politique d’appartements HLM grands, or nous devons héberger beaucoup de personnes seules à qui ces appartements ne conviennent pas.
Le choc de la pauvreté : L’OCDE enquête : sur 100 locataires, 20 d’entre eux ont un taux d’effort supérieur à 40%, ce qui peut entrainer une situation de grande pauvreté. Cette augmentation de la pauvreté a été amortie par l’Aide à la personne.
Les conditions de logement s’améliorent en France. Mais le revenu disponible ne suit pas le taux d’effort parce que les loyers explosent. Ce double phénomène d’augmentation des prix et de polarisation des revenus crée une crise depuis 2017. La France consacre de plus en plus au logement quand on se rapporte au PIB : on était à 1,4 % pour les dépenses de logement, aujourd’hui on est monté à 2,2% du PIB. Il faudrait diminuer le coût, revenir à 1,5 % pour la dépense logement. On a diminué le coût de l’APL, demandé à tous de payer les loyers compensés par une baisse de l’APL.
Quels remèdes ?
- L’encadrement des loyers ? Revenir à la loi de 48 ? Comment développer le logement abordable en zones tendues ? La pauvreté croît, la part de logements abordables diminue. Près de 2/3 des maires estiment ne pouvoir disposer de moyens pour mener une politique de construction ou de rénovation de logements.
- La loi SRU2 impose depuis 2000 à certaines communes de disposer d’un nombre minimal de logements sociaux pour favoriser la mixité sociale (20% de logements sociaux au moins, portés à 25% en 2013 par la loi Duflot) Il s’agit de remédier à « not in my back yard » = NIMBY, ciblage social de l’entre-soi souhaité par les milieux favorisés ! Cf. Les études par l’ANCOLS.
- Les logements vacants sont souvent obsolètes, avec des coûts de réhabilitation, une localisation excentrée et/ou une situation mal pratique.
- Les aides à l’accession à la propriété : certaines aides ne servent à rien. On a voulu supprimer le prêt à 0% d’intérêt(PTZ), aide qui était utile. On introduit des plafonds pour l’accession sociale, l’aide étant pour les ménages moyens ou pauvres.
- Il y a le BRS (bail réel solidaire) qui découple le bâti et le foncier, ce qui solvabilise au fur et à mesure l’achat. Il existe des coopératives locatives qui construisent : à Berlin, les coopérateurs donnent 100 000 euros et leur loyer n’augmente pas .
- Les aides à l’accession : certaines aides ne servent à rien. On a voulu supprimer le PTZ, prêt à 0% d’intérêt, ce qui introduit un plafond de prix pour l’accession sociale.
- Le BRS bail réel solidaire, découplage du bâti et du foncier, ça vous « solvabilise » au fur et à mesure.
- Les aides à l’accession : certaines aides ne servent à rien.
- Le livret A (350 milliards) a 2 vertus : la sécurité et il offre des prêts à des taux variables (1,50 %le 15 avril 2026) qui amortissent l’inflation.
Il finance – des crédits pour l’armement.
- des organismes fonciers, sociétés anonymes à Mission d’intérêt général, des bailleurs HLM d’Etat ou privés, des communautés territoriales locales
- Des ESH du monde patronal avec des actionnaires comme des entreprises privées
- Des PLS moins sociaux
- Sur les 30 dernières années, on a introduit des méthodes de performance et une focalisation des bailleurs sur des critères financiers dans le logement social (la vacance, le taux d’impayé, le ratio des loyers non perçus. Pas d‘obligation légale mais on cherche à réduire ce taux d’impayés.
- La conversion des immeubles de bureaux en logements, par exemple les bureaux vacants, a peu d’intérêt pour le maire car la morphologie des bureaux est incompatible et changer un bureau en appartement a des coûts gigantesques.
Aujourd’hui, on met des HLM en propriétés collectives en accession très sociale. Mais il n’y a pas de candidats pour acheter un appartement dans 1 HLM, on n’en vend plus à Paris. Thatcher avait voulu vendre ses HLM et cela a été un échec épouvantable, elle les a vendus 20% de leur valeur. Par contre, on a le droit d’échanger son appartement HLM trop petit pour s’agrandir ou à l’inverse pour diminuer son coût. Il faut inciter les personnes âgées à partir d’un appartement trop grand en leur prenant un surloyer, en leur fournissant un plus petit.
D’autre part, dans la construction des appartements il faut la stratégie bas-carbone, avec l’objectif de l’énergie positive, que l’appartement produise plus d’énergie qu’il n’en consomme. Les co-propriétaires d’accord peuvent isoler l’ensemble de l’immeuble. Cela peut permettre 30% d’économie (la « prime rénove »). Mais l’Etat n’a pas les moyens de financer tous les ménages, il faut les cibler. Et avec une rénovation, on passe d’un appartement en D à en B et on peut même avoir des appartements à énergie positive.
Questions / Réponses
Y a-t-il des compensations quand on supprime des hébergements ?
Les populations en hébergement ne peuvent pas souvent accéder à un logement sans accompagnement social, inscrit dans le temps, c’est un problème de statut. Il y a des processus pour que la personne récupère, il faut du long terme, il y a souvent des troubles du comportement. Et il y a plein d’endroits où il manque des suivis d’hébergement.
Il y a à Paris des excès de bureau. Pourquoi le Tour Triangle ?
Oui il y a trop de bureaux à Paris. Un flux massif vers le centre, bien placé. Tous les immeubles vers les nouvelles gares en Ile de France n’ont jamais été occupés.
A Marignane, 134 logements ont été acquis par la commune. Il y a eu un coût de remise
en état des logements par « le fonds vert » avec des subventions massives.
Que faire des centres de petites villes ?
L’accès est difficile dans les centres ville et les magasins sont un peu abandonnés. A Tonnerre, à Clamecy, il y a des situations dramatiques, beaucoup de quartiers sont dégradés, à remettre en état.
Pour compléter : Cf. INSEE première n°2090 janvier 2026
Compte-rendu par Sylvie Cadolle le 16 avril 2026
1 Indice d’inégalité : il varie entre 0 (égalité parfaite) et 1 (inégalité extrême)
2 Loi Solidarité, Renouvellement Urbain